Типи багатоквартирних житлових будинків в россии. Плюси і мінуси.

зміст

1. 1. Введення
2. 2Кірпічние будинку
3. 3Панельние будинку
4. 4Кірпічно-монолітні

Відео: Будинок-конструктор, або Як будують панельне житло

Вступ

У кожного з нас рано чи пізно виникає питання, пов`язане з покупкою або продажем квартир. Це може бути обмін свого житла на більшу при збільшенні сім`ї, розділ майна і роз`їзд, покупка окремої квартири дітям, онукам. І тоді ми самі, або за допомогою фахівців, починаємо пошуки, намагаємося розібратися у відмінностях того чи іншого варіанту, нюансах планування, типах будинків, щоб знайти для себе найкращий варіант.

У цій статті описані основні типи будинків (як вторинне, так і первинне житло), що зустрічаються в містах Росії і їх деякі особливості, які варто було б знати до покупки квартири в цих будинках. Розглянемо їх, згрупувавши за основним матеріалу, що використовується для будівництва.

Відео: Види нерухомості в США: кондо, таунхауси, приватні будинки

цегляні будинки

Технологія «чистого цегли» завжди мала чимало прихильників, тому що цегла - це матеріал, перевірений століттями, і про його властивості відомо багато. Досить довгий час будівництво багатьох будинків велося тільки з цегли, це справа трудомістка і дороге. І до сьогоднішнього дня цегляні будинки відносять до класу житла підвищеної комфортності.

Переваги: випливає зі споживчих якостей цегли - довговічність, теплостійкість, зручність монтажу.

Недоліки цегляних будівель визначаються роком будівництва і типом самої будівлі.

Типи цегляних будинків.

Старий фонд (довоєнні і дореволюційні будинки), роки побудови: кінець 19 століття - 1940 р

До типу будинків, умовно званим ріелторами «Старий фонд», відносяться будинки дореволюційної споруди, в основі яких цегляні або дерев`яні стіни, цегляні або кам`яні підстави, дерев`яні перекриття і внутрішні конструкції. Ці будинки діляться на «елітні», що розташовуються уздовж центральних міських вулиць і площ і рядові. Як правило, «елітним» уваги приділялося більше, є багато таких, в яких проводилася реконструкція із заміною дерев`яних балок і перекриттів на металеві. Рядові ж будинку - це здебільшого старі дохідні будинки, будинки колишніх кредитних спілок, перебудовані казарми зі всілякими надказарменнимі надбудовами і багато іншого. Чи проводилася в будинку реконструкція, коли і що при цьому змінювалося, можна побачити в технічному паспорті квартири.

Особливості цього типу будинків: відсутність типового планування. Деяку схожість можна спостерігати у дохідних будинків, але і то без особливого дублювання: велика кількість кімнат малої площі, коридорна система, прохідна темна кухня і єдина вбиральня в кінці коридору. У будівлях же колишніх маєтків і особняків зберігаються шикарні під`їзди, досить широкі сходові отвори, мармурові сходи.

Переваги: гарне розташування будівель - як правило в центральній частині міста-товсті зовнішні стіни, іноді до 1 метра.

Недоліки: в більшій частині будівель старого фонду зношені комунікації, поганий стан сходів, під`їздів, горищ і дахів. Складнощі, а іноді просто не можливість проведення перепланування в квартирі. Великі труднощі із заміни комунікацій. Якщо обстеження стану будинку не проводилося, то дізнатися про його міцності і надійності не представляється можливим, виходить, що оцінку доведеться робити тільки «на око».

Рекомендація при покупці: слід дуже уважно оглянути саму будівлю, спуститися в підвал і піднятися на горище, оглянути вікна і двері, а також вивчити всі документи і технічний опис квартири і будинки. Якщо в будинку не проводилося реконструкцій та реновації, то, швидше за все, ви не зможете там що-небудь переробити і доведеться задовольнятися тим, що є, хіба що можна зробити косметичний ремонт в квартирі. Варто обережно ставитися до ситуації, коли ви бачите розбіжність планування в самій квартирі з її зображенням в технічному плані - узаконити неоформлені перепланування буває досить складно. Завищена вартість квартир, розташованих в центральній частині міста, диктується ринком і не відображає їх реальну вартість як об`єктів нерухомості.

«Сталінки», роки побудови з середини 30-их по 1960.

«Сталінка» або сталінський будинок - як правило це досить масивна будівля з керамічних блоків або цегли, перший поверх трохи завищений (бельетаж). Ці будинки не можна віднести до будинків типової забудови - настільки вони різноманітні.

У столичних містах «сталінки» зустрічаються 2 видів: номенклатурні, що будувалися для партійних працівників, і рядові, які більше схожі на гуртожитки для робітників.

Особливості цього типу будинків: в сталінських номенклатурних будинках - хороші широкі сходи, на сходових клітках від 2 до 4 квартир, як правило квартири з ізольованими кімнатами, планування дуже зручні для проживання сімей-ізольовані кімнати, щільні, товсті стіни, хороші перекриття, тому вдома дуже теплі, а також з хорошою тепло- і звукоізоляцією, яка часто часто виявляється краще, ніж в деяких новобудовах. Стелі від 2.90, частіше вище 3 метрів, великі площі кімнат, кухні від 7 кв. метрів, в більш пізніх кухні доходили до 14 кв. метрів, роздільні санвузли, наявність підсобних приміщень (комор).

У рядових «сталінках» планування сильно різняться, основні зустрічаються - коридорна система, багатокімнатні, кухні від 4.5 кв. метрів, мала площа кімнат. У містах можна зустріти цілі квартали сталінської забудови, тоді в прибудинкової території буде і дитячий майданчик, і невеликий зелений двір. Розрахунковий термін служби сталінських будинків від 125 до 150 років. Якщо в будинку проводилася реконструкція із заміною перекриттів і комунікацій, то він і ще 100 років простоїть.

Переваги: міцні надійні будови з хорошими плануваннями.

Недоліки: зношена «інженерія», особливо в будинках, де не проводилася реконструкція.

Рекомендація при покупці: «сталінки» вважаються комфортним і престижним житлом, тому вартість квартир кілька завищена щодо типових серій цегляних і панельних додому масової міської забудови. З урахуванням всіх переваг і терміну служби «сталінки» - один з кращих варіантів для придбання. При покупці особливо варто поцікавитися станом комунікацій, уточнити чи проводилися заміни, оглянути їх стан, не полінуватися заглянути під раковини і ванни, оглянути батареї опалення.

«Хрущовки», роки побудови 1956 - 1985.

Будинки цього типу з`явилися в епоху правління Н.С. Хрущова, коли головним гаслом щодо житла стало «хоч маленьке, але своє для кожної сім`ї». Це був перший тип житла масової забудови.

Особливості цього типу будинків: спочатку будувалися цегельні (блокові пізніше, про них далі) з маленькими квартирами, загальною площею від 22 метрів, маленькою кухнею від 4.5 метрів, поєднаним санвузлом. Висота приміщень всього 2.48 - 2.60. Кімнати в цих квартирах невеликі, від 6 до 9 метрів, були навіть так звані «тещині» кімнати - 4 метри без вікна. Найчастіше в «хрущовках» зустрічаються 1 і 2х-кімнатні квартири. Дійсно, окреме житло отримали тоді багато сімей, тому що було побудовано майже 300 мільйонів квадратних метрів. Вони були розраховані на 25 років, проте у більшості міст використовуються досі, навіть без реконструкції.

Переваги: практично єдиним плюсом «хрущовок» є їх вартість. Станом на ринку нерухомості ціна квартир в цих будинках наймінімальніша.

Недоліки: низькі стелі (хоча не для всіх це є недоліком), вузькі сходи, маленькі підвали і горища, погана звукоізоляція між окремими квартирами (у порівнянні зі «сталінки»), маленька площа.

Рекомендація при покупці: при обмежених коштах на покупку альтернатив такого житла практично немає. Варто уважно оглянути і сам будинок і квартиру на предмет протікання, випарів, сторонніх запахів, цвілі. Треба обов`язково дивитися, щоб не було зовнішніх тріщин на будинку, що говорять про напівзруйнованому фундаменті. Гарне обслуговування будинку експлуатаційними фірмами буде видно за станом труб і сходових кліток. І при хороших сусідів квартира в такому будинку може бути вдалою і економічною покупкою.

Будинки індивідуального проекту, роки побудови з 70-х до теперішнього часу.

Вдома не типових серій, а індивідуально спроектовані і побудовані різко виділяються з однакових житлових міських масивів своєю несхожістю вже за зовнішнім виглядом. Що стосується внутрішнього планування, то підхід до її створення в різний час був абсолютно різний.

У 70-80-ті роки малими серіями (або індивідуально) на кошти житлово-будівельних кооперативів будували 9-12 поверхові цегляні будівлі. Зводилися вони найчастіше в містах точково, де не було можливості розміщення великого житлового масиву. Планування в них були схожі на планування існуючих в той час типових серій з деякими змінами. Вони трохи різноманітніше по архітектурі, у багатьох збереглося управління кооперативним товариством, будинки досить чисті і доглянуті.

В даний час ініціаторами спорудження будинків за індивідуальним проектом виступають приватні особи або організації, які мають у своїй власності ділянки міських площ. Фантазію замовника ніщо не обмежує крім грошей. Тому можна бачити в центральних міських районах і нові котеджі, і малоповерхові новобудови не вище 3-5 поверхів.

Про достоїнства і недоліки цього типу будівель в загальному і цілому говорити не доводиться, тому що потрібно виходити з конкретного об`єкта, а так як це не типова забудова, то загальних параметрів для оцінки біля будинків просто немає.

панельні будинки

Ці будинки ми з вами частіше за інших зустрічаємо в своїх містах. Зовнішні стіни у панельних будинків бетонні або керамзито-бетонні панелі, облицьовані керамічною плиткою. Як правило це будинки від 5 до 16 поверхів, з висотою квартир в них 2.50-3.20 метра і кухнями від 6 кв. метрів. Розділяємо ми їх на «старі панелі», «нові панелі» і монолітно-панельні будинки. До так званих «старих панелям» відносяться «хрущовки», «брежневки» і «кораблі».

Старі панелі (роки будівництва 1956-1990)

«Хрущовки», роки побудови 1956 - 1985 р

Планування квартир: висота житлового приміщення за все 2.48 метра, маленькі кухні 4.5-5.5 метрів, суміжні кімнати, суміщені санвузли. Один з обов`язкових елементів квартири - комора або вбудована шафа. Житлові кімнати від 6 кв. метрів, загальна площа однокімнатних квартир 22-28 метрів, двокімнатних 40-44. На кухні під вікном часто влаштовували ніші для зберігання продуктів, звані в народі «Хрущовським холодильником».

Особливості даного типу будинків: ці будинки називають рекордсменами по тепловтрат, в них дуже холодно, промерзають не утеплені зовнішні панелі, протягає з панельних стиків, між панелями можуть бути досить великі порожнечі. Найневдалішими вважаються квартири, розташовані в кутових секціях і двосторонні варіанти. Реконструкція, проведена пізніше в цих будинках, стосувалася утеплення зовнішніх стін і заміни комунікацій, що, безумовно, продовжує термін служби житлового будинку.

Рекомендація при покупці: мабуть, головною рекомендацією може бути рада вибирати квартири в цегляних «хрущовках», і уникати панельні будинки. Єдиний варіант, при якому купівля панельної «хрущовки» може бути виправдана, це коли коштів на покупку квартири в цегляному будинку просто немає.

«Брежневка», роки побудови з 1963 до 1990-х.

Так називали вдома, які зводилися в епоху правління Л.І. Брежнєва і є кілька поліпшеним варіантом «хрущовок». Будинки блокові - кілька панелей збиралися в певний блок. Будинки цього типу мали до 9 і 16 поверхів заввишки, в будинках стали робити ліфти і сміттєпроводи. Деякі зміни торкнулися планування квартир: висота стель зросла до 2.70, трохи більше стала кухня 6-8 метрів, трохи збільшена площа кімнат, роздільний санвузол. Площа однокімнатних квартир 22-31 метр, двокімнатних 42-45. Зовні п`ятиповерхові «брежневки» не відрізнялися від «хрущовок». А ось висотки були кілька різноманітніше за формами: то ширше, то вище, то з заокругленням.

«Гостинки», роки масової споруди 1960-1970е.

Це різновид «брежневок» - так звані будинки «готельного типу», в яких квартири тієї ж малометражної планування, але їх було до 40 одиниць на одному поверсі. Площа квартир в них становила від 12 до 18 квадратних метрів. Подібне житло будувалося для працівників промислових підприємств, як тимчасове, на шляху від гуртожитку до власної, повноцінної квартирі.

Переваги: воно одне єдине, і полягає в вартості самої квартири. Це фактично робоче гуртожиток або комуна, перебувати в якій досить не комфортно.

Недоліки: в цьому випадку мінуси всіх «брежневок» залишилися ті ж, що і в «хрущовках» - погана тепло- і шумоізоляція, маленька площа і неможливість переробки, хоча зустрічаються випадки об`єднання 2-3 маленьких квартир в одну повноцінну.

Рекомендація при покупці: така ж як для «хрущовки». Якщо є вибір - краще не купувати «кутові» квартири і при можливості розкривати і перестилати дощаті (паркетні) підлоги, роблячи під ними керамзитову стяжку або настилаючи фанеру для утеплення.

«Кораблі», роки побудови 1969 - 1982.

«Кораблі» - найбільш впізнаване, третє покоління панельних будинків типової забудови середини 70х років після «хрущовок» і «брежневок». Поряд з першими двома - це найбільш доступне житло на міському ринку нерухомості.

Кораблями їх прозвали за деяку схожість на океанські лайнери, розташованими в ряд і зливаються в лінію вікнами і лоджіями, та й колір практично завжди у них був білий. За Росії у них немає масового поширення, однак в Санкт-Петербурзі, Ленінградській області і Сибіру часто зустрічаються цілими квартальними забудовами. Поверховість будинків 5, 9, 12 і 15, квартири від 1 до 5-кімнатної.

Планування квартири в «кораблі»: маленький тамбур-коридор, відособлена кухонька 6.2 кв. метра, велика кімната, і з неї прохід в кілька окремих маленьких. Вікно на кухні розташовувалося на рівні грудей, і, як говорили мешканці, видно було з вікна - тільки небо. У «кораблях» вперше застосували блок-секційний принцип проектування, ніяких перебудов і переносів в таких будинках виконати було неможливо, ніякої додатковий отвір або двері в стіні зробити просто неможливо. Щоб вбити цвях в стіну, і то, потрібне спеціальне обладнання.

Переваги: міцний несучий каркас самої будівлі, досить вдале планування квартир, ліфти, лоджії.

Недоліки: швидке виморожування будівлі без опалення через зовнішніх навісних панелей практично без будь-якого утепленія- протікання в негоду по фасаду і зовнішнім стиках.

Рекомендація при покупці: при виборі житла економ-серії краще вибрати квартиру в цегляному будинку. Якщо ж купили в «кораблі» - слід по можливості утеплити стіни, лоджії і особливо міжповерхові і міжпанельні стики.

«Нова панель» (роки будівництва 70-90ті)

У 1970-ті роки почалося будівництво крупносекціонних житлових будинків четвертого покоління, до яких приліпилося позначення «нова панель». У порівнянні з попередніми поколіннями відбулися деякі поліпшення: з`явилися планування з кухнями від 9 кв. метрів, кімнати стали площею понад 10 кв. метрів.

У 137-й і 121 серії будинків, висота поверху збільшилася до 2.7 метрів. Якщо поверхів більше дев`яти, то в будинку передбачалося два ліфта: пасажирський і вантажний (підвищеної місткості) - ще зазвичай проектувалася «чорна» сходи з проходом через балкони.

У деяких будинків 80х років, як наприклад, у 528 серії - погана електропроводка і неможливість збільшення електропотужності, в 14-ти поверхових будинках погана подача води на високі поверхи. Зараз все ще на ринку нерухомості можна бачити деякі будинки цього типу, які будувалися для гуртожитків в 80ті роки і до сих пір такими і залишаються.

Придбання квартир в таких будинках - це сумнівне задоволення. Рідкісний випадок побачити такий об`єкт в пристойному стані. І якщо квартира доглянута і начищена до блиску, то не обов`язково сусіди будуть так само стежити за своєю. З початком приватизації відповідальність за стан зовнішнього вигляду, дахів, балконів перейшла на власників, а вони не всі розумно і відповідально підходять до вкладення коштів в свої ж будови. На всі ці особливості і слід звернути увагу, коли оглядаєте квартиру і знайомитеся з її технічними документами.

Монолітно-панельні будинки, роки будівництва з середини 90-х до наших днів.

У своїй основі вони мають монолітний конструктив, а зовнішнє стеновое огорожу складається з стінових панелей. Каркас зводиться за допомогою збірно-розбірних переставних опалубок, і в них уже заливають бетонний розчин. Такі технології дозволяють зводити будівлі без обмежень по поверховості. І ми все частіше бачимо сучасні панельно-монолітні будинки заввишки до 20 і більше поверхів. Ще один позитивний момент монолітного домобудівництва - це повна свобода вибору планувальних рішень навіть на стадії будівництва, тому немає шаблонних квартирних планувань, і ми маємо різні варіанти від студій до дворівневих апартаментів при висоті приміщень 2.70 - 3.20 метра.

Переваги: монолітний будинок практично не має швів, що дає йому тепло- і звуконепроникність. Однак, звукоізоляція хороша тільки від шуму ззовні будинку, тобто зовнішнього, а от шум сусідів, які роблять ремонт, чудово передається на великі відстані всередині моноліту. Будинки, що зводяться за цією технологією, що не виглядають нескінченними однотипними серіями, збудованими в ряд, обробка дає будівлям індивідуальність. У порівнянні зі старими панельними будинками, в сучасних технологіях застосовуються набагато чистіші матеріали, ніж десятиліття тому, ніякої екологічної небезпеки для людини вони не представляють.

Недоліки: до них можна віднести лише високоповерхових, яка сприймається недоліком далеко не всіма. При комплексній забудові районів, коли забудовник до дрібниць продумує створення зон відпочинку, паркінгу та дитячих майданчиків, такий недолік істотно нівелюється.

Особливих рекомендацій по покупці будинків цієї серії немає. Їх багато продається як в будівництві, так і у вторинному секторі, тому побажання тільки одне - добре дивитися стан і вибирати надійного забудовника при покупці новобудови.

Цегляно-монолітні будинки (роки будівництва з середини 90х до наших днів)

Переважна більшість сучасних цегляних будинків в своїй основі мають моноліт, а значить є цегляно-монолітними. Але у забудовників є така «хитрість» - називати будинку цегляними, коли питома вага цегли в будівлі досить високий, хоча в його основі все одно буде монолітний каркас і перекриття. Залишається лише поцікавитися який же питома вага цегли в цих будівлях.

Ці будинки досить сприятливі за своїми теплофізичних властивостях, вони повільно остигають до зими і зберігають прохолоду влітку. Від матеріалів, використовуваних для зведення міжквартирних і внутрішніх перегородок буде залежати міжквартирна звукоізоляція.

При будівництві в якості матеріалу зовнішніх стін застосовується цегла або великоформатні керамічні блоки. Для оздоблення використовується лицьову цеглу. Керамічна цегла це один з найбільш довговічних будівельних матеріалів. А ось якість фасадної обробки цегляно-монолітних будинків дуже залежить від відповідальності і якості робіт забудовника і тому може сильно різнитися. У наших з вами містах можна бачити, що будинок побудований порівняно недавно, а його фасад вже потребує ремонту.

При проектуванні нових будівель забудовники все далі і далі йдуть від типового житла і створюють будинки за індивідуальними проектами. Поверховість будинків цього типу може бути дуже високою, понад 20 поверхів. Висота стелі зустрічається до 3.20 метрів.

Причини неможливості перенесення монолітних каркасних перегородок перепланування в квартирі можлива тільки на стадії будівництва.

Переваги: всі плюси цегляного будинку, перераховані вище.

Недоліки: тільки багатоповерховість конструкцій.

Як рекомендація: квартири в будинках цієї серії настільки різноманітні і індивідуальні, що якщо будинок нової споруди, а планування квартири і її якість вас влаштовує, то можна не сумніватися в покупці. На сьогоднішній день це найкраще придбання в типовому житлі.

Відео: Що таке, Монолітний будинок

Увага, тільки СЬОГОДНІ!