Чи можна продати іпотечну квартиру?

Іпотечні кредити досить популярні серед молоді, яка в даний момент часу не має десятками тисяч доларів, щоб придбати власне житло.

В ході цієї складної процедури багато хто отримує можливість обзавестися особистої квартирою.

Як правило, повернути взяті боргові зобов`язання потрібно протягом 10-20 років.

За цей час в житті встигає багато чого змінитися, тому в силу певних обставин у багатьох власників житла, взятого в іпотеку, виникає бажання її продати.

Кількість питань, що виникли і сумнівів досить велике, але це не дивно, адже не кожна людина обізнаний в цій темі.

Тому в сьогоднішній статті ми розкриємо відповідь на питання, як продати іпотечну квартиру, і взагалі чи можливо це.

Чому продають іпотечні квартири?

Перш ніж переходити до питання про те, як продати іпотечну квартиру, давайте поговоримо про те, чому ж це відбувається. Насправді існує безліч причин.

Розглянемо основні з них:

1. Неможливість виплачувати платежі по взятому кредиту.

   Наведений нижче графік яскраво це демонструє.

   Можна помітити тенденцію зростання розміру заборгованості по кредитах.

   Звичайно, тут позначилася економічна криза і падіння рівня доходів населення.

   

2. Бажання переїхати в велику квартиру.

   Особливо ця причина актуальна для тих, хто свого часу придбав «однушку», а з появою в сім`ї дитини з`явилася гостра необхідність розширення житлової площі.

Ми знаємо, як купити квартиру, якщо немає грошей!

3. Бажання заробити.

   Тут йдеться про те, що спочатку квартира бралася в іпотеку на етапі будівництва нового будинку.

   Таким чином, вже в кінці цього процесу вартість нерухомості зростає.

   І ось на різниці купівлі та продажу можна заробити, при цьому перекривши понесені витрати на виплату відсотків.

4. Особисті обставини.

   Так само як переїзд в інше місто, розлучення, втрата роботи, проблеми зі здоров`ям.

   Але в останніх двох випадках іпотекодавець може піти на зустріч і запропонувати реструктуризацію боргу.

Чи можна продати іпотечну квартиру: міфи і реальність

В цьому розділі хотілося б розвінчати основні міфи, пов`язані з темою нашої статті.

Тим самим ви і отримаєте відповідь на питання, а чи можна продати іпотечну квартиру.

Міф №1 - Процедура продажу іпотечної квартири досить марудна і складна

Навіть незважаючи на те, що продається багато іпотечних квартири, не у кожного ріелтора є подібний досвід роботи з такого роду угодами по нерухомості.

Головна заковика полягає в тому, щоб узгоджувати заплановані дії з банком, який видав іпотеку.

Саме це «ланка» висуватиме вимоги з приводу продажу квартири.

І як раз таки це і буде основною складністю, яку необхідно подолати.

Міф №2 - Продаж іпотечної квартири можлива тільки в разі повного погашення боргу

Частково це правда. Але все ж це один із способів вирішення цього питання. Насправді їх більше, але ми поговоримо про них пізніше.

Міф №3 - Квартира продається тільки з величезною знижкою

Коли тільки починалася практика покупки іпотечних квартир, то багато хто бажав їх придбати за зниженою вартістю, що в той час було «в руку» продавцю, адже у нього була можливість швидко провести операцію.

Зараз же попит на таке житло ніяк не гірше, ніж на звичний формат угод, тому продавці не поспішають віддавати свої квартири, в які вкладені чималі гроші, за «копійки».

Як продати іпотечну квартиру: 4 способи

Ну ось тепер ми можемо перейти до суті відповіді на питання про те, як продати іпотечну квартиру.

Першим і основним умовою, яке необхідно виконати, є отримання угоди з боку кредитора.

Надалі всі дії будуть також узгоджуватися з цією фінансовою установою.

Примітка: продати іпотечну квартиру неможливо до тих пір, поки банк не зніме заборону на дострокове погашення боргу.

Ну а тепер перейдемо до детального розгляду способів продажу житла, взятого в іпотеку.

Спосіб №1: Дострокове погашення боргу (так званий готівковий розрахунок)

Якщо ви взяли іпотеку, то швидше за все у вас немає всієї суми на руках, щоб погасити борг перед банком.

Тому в цьому випадку ви повинні знайти покупця, які буде мати у своєму розпорядженні необхідним розміром коштів, щоб закрити кредит.

Але важливо поставити його до відома, що дана квартира має обтяження.

Отже, після того, як ви повідомили банк про своє бажання продати іпотечну квартиру, і він зняв заборону на дострокове погашення кредиту, а також розрахував суму залишку, необхідно діяти за такою схемою:

1. Укладення попереднього договору купівлі-продажу між покупцем і продавцем.

   У ньому вказується сума завдатку, яка повинна надійти на розрахунковий рахунок продавця, і терміни проведення угоди.

2. Передача суми залишку кредиту за договором покупцем продавцю.

   Зробити це можна трьома способами:

3. розплата готівкою кошти (використовується рідко через високі ризики для покупця)
4. переказ коштів на рахунок продавця (найчастіше відкривається окремий рахунок в банку, де була взята іпотека)
5. передача грошей відразу на місці в банку

6. Погашення боргу продавцем в банку.

   Після цього етапу знімається обтяження з об`єкту в Управлінні Федеральної Реєстраційної служби.

   Туди відправляються не тільки учасники угоди, а й уповноважений банківський працівник.

Як правильно продати квартиру: 5 порад від ріелторів

7. Безпосередньо продаж квартири і передача права власності покупцеві.

   Для цього полягає вже основний договір, який реєструється в УФРС.

При реалізації цієї схеми радимо звернути увагу на такі нюанси:

• при зверненні до кредитору за отриманням від нього згоди на продаж іпотечної квартири, необхідно вказати достовірну причину цього рішення;
• освіжите в пам`ять договір іпотеки: чи передбачені там штрафи за її дострокове погашення чи ні.

Спосіб №2: Передача боргу покупцеві (перезаем)

Ця схема передбачає передачу зобов`язань по виплаті кредитних платежів покупцеві.

У цій ситуації знайти охочого придбати квартиру з обтяженням буде набагато легше, ніж в першому випадку, адже доведеться зробити на неї знижку.

Розглянемо два шляхи розвитку подій:

1. Покупець буде брати іпотеку в вашому банку

   Як і в попередньому випадку, необхідно пояснити причину продажу об`єкта, і вказати особу, яка бере на себе зобов`язання з виплати іпотеки.

   Якщо кредитор схвалює нового позичальника (а для цього він повинен бути платоспроможним і мати «чисту» кредитну історію), то працівники установи самостійно займаються проведенням операції.

   А саме, перереєстрували обтяження в Росреестра. Офіційний сайт ресурсу: https://rosreestr.ru/site/

2. Покупець буде брати іпотеку в іншому банку

   На проведення цієї схеми іпотекодавці погоджуються вкрай рідко, та й самому покупцеві необхідно шукати шляхи вирішення.

   Для зручності позначимо Банк А - банк, у якому спочатку була взята іпотека, Банк Б - банк, який видаватиме кредит.

   І в такому випадку покупцю необхідно отримати в Банку Б:

3. споживчий кредит;
4. кредит під заставу майна.

Спосіб №3: Самостійний продаж іпотечної квартири

Цей шлях підійде лише тим, хто не мав проблем з виплатою щомісячних платежів - вони надходили своєчасно і в повному обсязі.

Тільки при такому розкладі банк дасть згоду на продаж іпотечної квартири.

Хід ваших дій буде таким:

1. Ви показуєте об`єкт потенційного покупця, попередньо повідомивши його, що він знаходиться в заставі.

   В іншому випадку ваші дії будуть незаконними.

2. Покупець схвалює придбання об`єкта, після чого особисто відправляється до кредитору, щоб подати заяву про те, що він бажає купити квартиру.
3. Між учасниками складається попередній договір купівлі-продажу, який в обов`язковому порядку завіряється у нотаріуса.
4. У свою чергу банк відкриває дві депозитні комірки, які призначені для приймання і зберігання грошових коштів для погашення залишку кредиту, а також суми, належної продавцю, після здійснення угоди.
5. Після внесення коштів в осередку з об`єкта знімається обтяження, і відбувається офіційний висновок угоди на рівні УФРС.
6. Після завершення угоди банк і продавець можуть забрати гроші з осередків.

Спосіб №4: Звернення за допомогою до банку

Тут дії з пошуку покупця, який погодиться купити іпотечну квартиру, будуть покладені на сам банк.

Але в цьому випадку виграє саме кредитор, а не продавець, адже перший зацікавлений в тому, щоб «відбити» кошти, а не витрачати сили і час на розшукування вигідного варіанту угоди купівлі-продажу.

Сам же продавець в цьому випадку потрібен тільки для формальностей у вигляді поставлення підпису на необхідних документах.

Він не може ніяк впливати на вибір покупця або висувати свої побажання з приводу вартості реалізації квартири.

В принципі схема дій того, як продати іпотечну квартиру, схожа з першим способом, який ми розглядали вище.

Єдиною поправкою буде те, що від вас знадобиться звернутися в банк з бажанням покласти на нього обов`язки з приводу купівлі-продажу об`єкта.

Сам же продавець за підсумком отримує різницю між вартістю реалізації квартири і тим, що забирає собі банк.

Природно, що вона не буде такою, як якщо б ви самостійно знайшли покупця і встановили свою ціну.

Як підсумок всіх 4 описаних способів пропонуємо ознайомитися з таблицею, в яку зведені їх переваги та недоліки:

Спеціаліст з нерухомості, Саблін Юрій, детально розповість про продаж квартири, придбаної за іпотекою:

Як продати іпотечну квартиру в разі розлучення?

У причинах продажу іпотечних квартир ми обговорювали питання розлучення сімейної пари, при якому природно виникає питання, а що робити з житлом, якщо ніхто з колишнього подружжя не бажає виплачувати борг.

Але перш варто визначитися з тим, як будуть ділитися зобов`язання по платежах. Тут кредитор може запропонувати, щоб колишнє подружжя оформили іпотеку кожен на себе.

Але самі ж банки не вважають за краще солідарну виплату боргів, так як зацікавлені в тому, щоб вимагати більше з більш платоспроможного партнера.

Ще як варіант, може бути запропоновано одному чоловікові взяти на себе всі 100% боргових зобов`язань.

Також сама пара може звернутися з проханням передачі іпотеки на кого-то одного (в разі обопільної угоди).

Що стосується того, щоб продати іпотечну квартиру після розлучення, то в разі згоди банку і проведення успішної операції, подружжя може поділити гроші, що залишилися між собою.

Але якщо все борги перейшли тільки до одного з них, то тільки він має право на виручені кошти.

Отже, розібравшись з питанням про те, як продати іпотечну квартиру, стає зрозуміло, що це цілком реальна процедура.

Єдиною складністю буде пошук покупця. Але навіть з цієї ситуації є вихід - звернутися до іпотекодавцю.

Так, прибуток буде невеликою, але зате ви отримаєте можливість позбутися боргу, який за вами тягнеться.