Як правильно скласти договір оренди квартири

Відео: Як правильно знімати квартиру. Укладаємо договір найму квартири. Орендар і Орендодавець

опис питання

Особистий 7-річний досвід проживання на знімних квартирах нас з дружиною багато чому навчив. І якщо ви не дочка з великим приданим, або Він не син багатого татуся, який спокійно може купити і подарувати квартиру молодій сім`ї, то, швидше за все, попереду вас чекає перспектива або спільного проживання з родичами, або поневіряння по чужого житла. Ми відразу ж вибрали другий варіант, і вже можемо писати цілі трактати по темам: як поставити знахабнілих власників на місце-як не стати жертвами квартирних шахраїв- що робити у випадках псування чужого майна, ну і т.п. І, на подив, одним з головних критеріїв забезпечення власної безпеки в цьому контексті, є підписання Договору оренди квартири. Припускаю, що багато хто ставиться скептично до формалізації таких взаємин з певних обставин, і ми були не винятком. Але життя повернулося таким чином, що з орендарів ми перетворилися в орендодавців. І я, як власник квартири, який вже дуже скоро буде шукати мешканців, в обов`язковому порядку буду ініціювати підписання з ними такого Договору. Я багато консультувався з юристами і за допомогою опису основних пунктів даного документа, постараюся обгрунтувати вам його необхідність.

Вам знадобитьсяшаблон договоруПаспорти власника і квартиронаймачаТехнічний паспорт на квартирупокрокове рішення1

Розберемося в визначеннях і понятійному апараті. У повсякденному спілкуванні ми часто вживаємо вираз «укласти договір оренди квартири». Однак, з точки зору Цивільного кодексу РФ, конкретно договорами майнового найму присвячено дві глави: 34 «Оренда» і 35 «Найм житлового приміщення». Основна різниця між даними формами передачі житлового приміщення з метою проживання за плату, полягає в суб`єктах відносин. Так, орендарі є як фізичні особи (звичайні громадяни), так і юридичні. Наймачами ж виступають тільки фізичні особи. Оскільки мова йде про квартиру в якості житлової площі, в рамках законодавчої бази грамотніше користуватися словосполученням «Договір найму», а не «Договір оренди». Далі, згадуючи оренду, слід розуміти наймання.

Відео: Договір оренди квартири

2

Перед укладенням договору слід переглянути право встановлюють документи на орендовану квартиру. В ідеалі квартиронаймачу необхідно пред`явити оригінали і залишити копії договору дарування або купівлі-продажу, свідоцтва про право на спадщину та ін. Орендарям не завадить пробігтися по сусідах і з`ясувати репутацію господарів, про всяк випадок. Коли фактів, що підтверджують адекватність господарів і встановлюють право власності, досить, можна приступати до підписання Договору.

3

Зупинимося детальніше на основних його пунктах. В Преамбулі вказуються ПІБ Наймодавця і Наймача (основного) з паспортними даними обох сторін Договору.

4

Предмет договору - один із суттєвих і необхідних пунктів, який повинен відображати конкретну і точну інформацію про адресу житлового приміщення, кількості кімнат-прописується правовстановлюючий документ Наймодателя- термін найму і перелік осіб, які планують до проживання в даній квартирі.

5

Звичайно, власники часто шукають мешканців на тривалий термін. Нормативною базою закріплено, що якщо договір укладається на термін більше трьох років, то він підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню. Щоб уникнути додаткових витрат, в договорі вказується термін, наприклад, 2 роки 11 міс. і в окремому пункті зазначається про автоматичну пролонгацію терміну оренди, якщо сторони не заперечують. Слід зазначити, що якщо ви не визначилися з термінами, то договір укладається на 5 років. А якщо менше року, то деякі статті ЦК до договору з такими умовами не застосовуються. Зокрема, заборонено підселення, а також наймач позбавляється права переукладання договору на новий термін.

6

Мало хто звертає увагу на перелік осіб, які будуть проживати на території квартири разом з основним наймачем. Для власника - це зайва дещиця спокою, а ось наймач таким чином наділяє таких людей рівними з ним правами користування житлом. В даному пункті варто визначитися і з домашніми тваринами, строк перебування яких або заохочується, або забороняється наймодавцем

Відео: Як правильно заповнювати договір оренди житлового приміщення?

7

Максимально детально необхідно розібратися з орендними платежами. У будь-якому випадку в договорі необхідно відобразити те, що ні розмір, ні способи і строки внесення орендної плати не можуть змінюватися в односторонньому порядку. Наймач може: 1) перераховувати щомісячні суми платежів на особистий банківський рахунок наймодавця. Обов`язково треба зберігати все квітанціі- 2) може передавати гроші готівкою. Бажано складати акт прийому-передачі орендної плати / прибутковий ордер або розписку, написану власником щодо факту отримання грошей. Якщо виникнуть спірні питання, цих документів буде цілком достатньо для доказової бази обох сторін. Крім того, крім цифрового значення суми, в договорі її треба прописати також і прописом.

8

Погашення вартості комунальних послуг згідно з чинним законодавством є обов`язком орендаря. Як правило, останній оплачує вартість спожитої електроенергії, послуги зв`язку і, наприклад, інтернет, кабельне ТБ. Інша частина (квартплата, холодна / гаряча вода, опалення, газ, вивіз сміття і т.д.) включається в вартість місячної орендної плати та сплачується власником самостійно. І це розподіл має бути чітко обумовлено в договорі, щоб після закінчення терміну його дії наймодавець не зажадав від наймача відшкодування таких витрат. Звичайно, якщо існують великі заборгованості власника перед комунальними службами, а орендні платежі при цьому сплачуються справно, то дуже важко пояснити представникам цих служб, чому ж вони не бачать грошей. Але даний момент, а саме обов`язок власника своєчасно погашати комунальні послуги, найчастіше в договорі оренди не передбачається, на жаль.

9

Добре, коли мешканці в`їжджають в квартиру зі свіжим капітельного ремонтом. Але так буває не завжди, більш того, максимум, що очікує квартиронаймачів - це нові труби і поклейка дешевих шпалер «на швидку руку». Людям, безумовно, при наявності вільних грошових ресурсів, хочеться поставити нові металопластикові склопакети, встановити кондиціонер, переклеїти шпалери і т.д. Чи можна вартість таких послуг щодо поліпшення житлових умов замінювати розміром орендної плати, тобто зараховувати в її рахунок? ГК РФ запевняє, що поточний ремонт в квартирі лягає тягарем на наймача, а капітальний - на наймодавця. Так відбувається і в житті: власник зазвичай не проти раціональних пропозицій в цьому напрямку, але це не знімає з орендарів відповідальності погашати орендну плату в розмірі, обумовленому в договорі.

10

Чому б не вказати в обговорюваному документі також перелік майна, що знаходиться в квартирі на момент її здачі в найм, наприклад, холодильник, пральна машина, меблі, постільні та кухонні приладдя тощо З боку звучить навіть смішно, але це, повірте, допоможе зробити інвентаризацію після виїзду мешканців і зберегти той же ковдру, віник або ж кімнатна квітка в цілості й схоронності. Доречним також є фіксація показників всіх приладів обліку (електроенергії, води та ін.), А також стан санітарно-технічного, побутового обладнання, яке знаходиться в квартирі. А деякі навіть прикладають додатком до договору фотографії самої квартири.

Відео: Оренда квартир. Договір оренди. Як спілкуватися з власником квартири, на що звертати увагу

11

Права і обов`язки в типовому договорі найму, зазвичай, прописані досить докладно. Деякі пункти, зокрема, зобов`язання наймодавця відвідувати квартиру не більше одного разу на місяць і за добу попередньо повідомляти про свій приїзд, можна і потрібно прописати більш детально. Наприклад, один господар може навіть не заходити в квартиру при отриманні грошей, а іншому треба всюди пройтися, причепитися до чогось, посваритися з квартирантами і т.п., що доставляє багато дискомфорту. Наймач ж, в свою чергу, зобов`язаний повідомити і отримати згоду Наймодавця на установку нового обладнання (замки, сигналізація) - не здавати житлоплощу в суборенду, не займатися підселенням на платній основі тощо.

12

Відповідальність сторін - параграф в договорі, який поряд з перерахованими вище пунктами, в разі чого повинен убезпечити обох. Так, при достроковому розірванні договору сторони зобов`язані повідомити один одного не пізніше місяця до передбачуваної дати припинення оренди. Якщо суми платежів вносяться несвоєчасно, то власник має право вимагати пеню за кожен день прострочення і т.д.

13

В особливих умовах варто обговорити можливі спірні моменти, визначити дії сторін у разі форс-мажору та ін.

Зверніть увагу

Підпис та ПІБ Наймодавця і Наймача повинні стояти на кожній сторінці договору-

Завжди уважно читайте пропонований для підпису Договір, обговорюйте спірні питання і вносите зміни заздалегідь. Договір - це свого роду компроміс між сторонами, так що не бійтеся поставити зайві питання-

Якщо ви відчуваєте будь-якої підступ, бажано звернутися за консультацією до професійного юриста перед підписанням документа-

І на завершення, знову про головне: договір найму підтверджує факт здачі житлової площі в найм, фіксує технічний стан квартири на момент її здачі. Найкраще знати, за що платити гроші і за що їх отримувати. Удачі всім!

Увага, тільки СЬОГОДНІ!